907부동산 대책 요약, 매수 타이밍

907 부동산 대책 요약, 집 언제 사야 할까?

25년 9월 7일, 이재명 정부의 2번째 부동산 대책이 발표되었고, 수도권에 대한 내용을 요약해 본다. 

◈ 수도권 부동산 공급정책 

2030년까지 수도권에서 매년 평균 270,000호, 총 1,350,000호 신규주택 착공 추진(매년 평균적으로 110,000호 순증 하는 효과)

 

◈ 수도권 주택공급 확대 및 공급 활성화 방안

1. LH가 직접 시행하여 주택공급 활성화 : 민간 시행사의 유변성 차단

2. 3기 신도시, 중소형 공공택지 등 76개소, 858,000호(공공주택 520,000호) 규모 신규택지

- 하남교산(37,000호), 남양주왕숙(75,000만 호), 인천계양(17,000호), 고양창릉(38,000호), 부천대장(19,000호), 광명시흥, 의왕군포안산, 화성진안

- 과천과천, 인천검암, 광명하안 2, 시흥하중, 의정부우정, 성남신촌 등

3. 30년까지 공공택지에서 기존 251,000호 착공=> 372,000호 착공 확대

1) 노후 공공임대주택 전면 재건축(30년까지 23,000호 착공)
=> 30년 이상된 장기임대 재건축 : 강남 수서, 강서 가양, 노원의 상 중 하계 등

2) 노후 공공청사 등 재정비, 복합개발

=> 공공청사, 국유지 등 재정비하여 30년까지 28,000호 착공

3) 학교용지 활용, 주거 교육 문화생활 거점 조성(폐교부지 등을 활용하여 30년까지 3천 호+a 착공)

4) 도심 내 유효부지 활용 공급(30년까지 서울 4,000호 착공)

5) 철도역 등 활용주택 공급(1인가구 청년 특화주택 등 건설)

6) 대학교 유휴부지 활용 연합기숙사 추진(여러 대학 학생들이 이용가능한 연합기숙사를 5년간 4개소 2천 명 수용)

7) 공공 도심복합사업 제도 개선을 통한 30년까지 50,000호 착공

8) 1기 신도시 등 정비사업 개선 : 이주, 상가 쪼개기 등 문제 조치로 30년까지 63,000호 착공

<907대책 발표하는 김윤덕 국토교통부장관 발표>

◈ 의사 결정

1. 공급정책의 키워드 : 입주가 아닌 '착공'이라는 점을 감안, 내 후년 까지는 입주 가뭄

25년 착공한다 해도 통상 3년 공기를 감안하면 28년 하반기 입주라는 얘기 => "26~27년의 수도권 입주가뭄"을 피할 수 없는 현실

 

2. 모든 것 다 끌어모은 정책인데, 이 정도라면? 

3기 신도시, 1기 신도시, 공공임대주택 활용, 정비사업 속도 개선, 유휴부지 활용, 모듈러 주택 등을 종합적으로 끌어모은 정책임을 감안하고 판단할 것. 

 

3. 가계부채 규제가 얼마나 영향을 줄까?

- 규제지역(강남 3구, 용산구 등)  LTV 50%=> 40%로 하향으로 대출 수요 억제(이미 6억 원으로 제한, 큰 실효성 없어..)

- 매매, 임대 사업자 대출 제한(규제지역에서 주택 담보한 주택매매, 임대사업자 대출 LTV 0%,  신규 사업자 대출 차단)

- 1 주택자가 수도권의 전세대출한도 2억 원으로 일원화(기존 SGI 3억, HF 2.2억, HUG 2억)

- 주담대 구간별 출연요율 차등 적용(26년 4월부터 적용)

 

4. 현재 주택 시장이 조금 꿈틀대는 것도 참조. 

- 다주택자의 움직임, 규제지역 대출 강도 셈, 1 주택자의 갭투 등은 미약

- 1주택 갈아타기 수요는 존재, 무주택자의 수도권 매수 수요는 지속적일 것

=> 수요자들은 어떻게 움직일까? 

1. 매수해야 한다는 입장

- 28년에야 입주가뭄이 해소될 것으로 보이는데, 그때까지 수요자들은 매수를 기다릴까? 

결국, 수요자들은 정부대책의 한계를 인정하고, 기다리지 않을 가능성은 있다. 

- 현재의 똘똘한 1채 정책이 지속될 경우, 이런 매수세는 살아날 가능성이 있기에, 정부의 이번 대책으로 수요를 누르기 어려울 것. 

- 공급이 부족한 상황에서 갭투자 또한 막게 되면, 전월세값은 계속 급등할 것이고, 26, 27년에는 높아진 전세가가 매매가를 자극할 가능성이 높다는 보는 견해

 

2. 더 기다려야 한다는 입장

- '이후 결정될 보유세의 상승이 더 큰 변수로 작용한다면 지금은 매수타이밍이 아니다'라는 견해

- 대출규제의 강도가 세고, 임대 사업자들의 제한이 크기에 당분간 부동산에 대한 상승은 크게 기대하기 힘들기에, 기다려야 한다는 입장