(윤정부)주택공급확대방안, 국민주거안정실현방안 요약 및 진단

2022년 8월 16일 발표된 '국민 주거안정 실현방안'

 

1. 국민 주거안정 실현방안 

- 향후 5년간 수도권 총 158만 가구(서울 50만 가구), 비수도권 112만 가구 총 270만 호를 확대 공급

공급유형	총 공급가구수
재건축 등 정비사업	52만가구
3기 신도시 등 공공택지	88만가구
도시개발과 지구단위계획구역 등 민간자체추진사업	130만가구

<지역별 공급계획과 사업유형별 공급계획, 출처 : 중앙일보>

사업주체	서울	수도권	지방	총공급량
공공택지	5만	62만	26만	88만
정비사업	24만	37만	15만	52만
민간자체 추진	20만	59만	71만	130만

**재건축 재개발 사업 정상화 방안 : 전국에 22만 가구의 정비구역지정 예정(서울 10만 가구)
**민간개발에도 공공개발처럼 용적률, 세제 혜택
**민간 도심 복합사업 추진 : 기존의 공공주도 도심 복합사업이 주민 반발 심해져 민간도 허용(토지주의 2/3 이상 동의 시)
**신도시 공급 지속 확대 : 2023년까지 15만 가구 내외의 신규택지 후보지 발굴 방침(역세권 복합개발방식)
**청년·신혼부부·생애최초 주택구입자 대상자 :  50만 가구 공급(시세의 70% 이하)
 
 

2. 윤석열 정부 주택공급 확대 방향

항목(주된 내용)	계획
재건축부담금 감면, 안전진단 완화	부담금 세부 감면안(법 개정안) 9월 중 발표예정, 안전진단 제도개선방안 연내 마련
1기 신도시 재정비	연내 연구용역 착수, 2024년 마스트플랜 제시
민간 도심복합사업 신설	연말 도심복합개발법 제정, 내년 상반기 후보지 공모
주택사업 인허가절차단축	연내 주택법, 도시정비법, 도시개발법, 공공주택특별법 개정
청년원가주택 / 역세권 첫 집 공급	9월 중 청년 주거지원 종합대책, 세부계획 발표
신규택지 조성방안	10월부터 순차적으로 후보지 발표
주택공급 촉진지역 제도 도입	지자체와 전문가 의견 수렴, 내년 1분기 도입여부 결정

<자료 : 국토교통부>

***핵심요약 :
1) 재건축 초과이익 환수제에 따른 부담금 감면 계획안 조명(부과기준금액 상향 조정하되 1가구 1 주택자 같은 실수요자나 고령자 등의 부담을 유예 또는 완화), 국회 법률 개정사항
2) 1기 신도시 재정비는 연기, 2024년 마스터플랜 제시 예정
 

3. 재건축 안전진단 평가항목별 가중치 분포 정권별 변화

항목	박근혜정부(2015년 개정)	문재인정부(2018년 개정)	윤석열정부
구조안전성	20	50	30~40
주거환경	40	15	미정
건축마감 및 설비노후도	30	25	미정
비용편익(경제성)	10	10	미정

<자료 : 국토교통부>
***핵심요약 
1) 재건축 안전진단항목에서 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30~40%로 줄이고, 주거환경과 설비노후도 배점을 높인다는 방향만 제시, 아직 세부 조정안은 발표되지 않았음. (정비구역 지정권자인 지자체장이 항목별 배점을 5~10% 조정권한 주기로 함.)
2) 1차 정밀 안전진단에 이어 2차로 받아야 했던 공공기관 적정성 검토도 지차체가 요청하는 경우에만 시행 예정
3) 정비사업의 주체인 조합의 전문성 부족 등으로 사업장기화를 개선 키위 해 전문 개발 신탁사의 정비사업 참여 활성화(신탁사 시행 사업장은 토지 수요자 다수 희망 시 정비계획과 사업계획의 통합처리를 허용하여 사업기간을 3년 이상 단축, 주민과 신탁사간 표준계약서 도입, 분쟁방지)
 

4. 진단

대체로 재건축이나 신도시, 도심 복합사업 등을 '민간주도 공급'으로 정책을 전환했다고 보아야 한다. 다만, 아직은 많이 구체적이지 못하고, 발표한 방안이 상당수 국회 법률 개정으로 가능한 지라, 시간이 지체될 수 있다고 보아야 한다. 
다만, 시기적으로 적절치 못한 것이 현재 금리인상(8월 17일부터 대출금리가 0.52% 상승, 주담대 금리 연내 8% 예상), 물가상승, 내수 및 수출부진 등 세계적 경기하강국면에서 윤석열 정권 이후 부동산 거래는 심각하게 줄었고, 거래되는 가격도 하강 압박을 받는 상황이다. 
 
즉, 경기상승과 저금리 기조의 문정권에서의 부동산 상승기의 '공급정책'이어야 할 '확대 정책'이 윤정권의 침체된 부동산 경기에서의 '확대 정책'이라는 점에서 일정 부분 부동산을 활성화시킬 수는 있겠으나, 금리인상이 당분간 계속되는 상황에서 과연 자금의 포트폴리오가 부동산 쪽으로 얼마나 향할 것인가는 회의적이다.
실질적으로 오르는 금리를 감안하면 이미 시중은행의 주담대 금리는 연 6%를 돌파했고, 지난해 3% 정도의 금리에 빚을 많이 내 주택구입자들은 금리압박을 견딜 수 있을지 불안한 것이 사실이다.(5억 주담대, 30년 만기, 원리금 균등상환 : 월 이자액 210만 원 → 266만 원, 연간 670만 원 상승) 
 
사실, 이명박, 박근혜 정권에서 마련했던 부동산 부양책은 시간적 갭으로 인해 문재인 정권에서 부동산 폭등으로 이어졌고, 문재인 정권에서 이를 진정시키기 위한 부동산 규제와 공급 확대 정책은 저금리와 경기상승국면에서는  효과를 보지 못했고 이게 윤석열 정권으로 오고, 경기하강과 고금리 기조가 되면서 부동산 시장은 급랭하기 시작하였다. 
따라서, 윤석열 정권의 부동산 공급 확대 위주의 정책은 고금리 경기 하강기에는 썩 적합한 정책이라 보기 힘들고, 효과는 경기상승이 어느 정도 이루어진 후 나타날 가능성이 높다. 
 
즉, 경기하강과 금리 상승기의 부동산 공급 확대 정책은 바람직하지 않으며, 반대로 경기상승과 금리하락기에 부동산 확대 정책이 맞물려야만 부동산 안정을 기할 수 있다는 점을 잊어서는 안 된다.